政策助推保障房建设提速,租赁市场迎来新契机

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发布时间:2017年06月29日

2017年1月4日市政府常务会议审议通过《关于加快发展装配式建筑的实施意见》,提出到2020年实现装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上的目标,在保障性住房和政府投资的新建建筑中全面采用装配式建筑。2月,北京市政府已确定将所有棚户区改造、保障房项目纳入“一会三函”审批改革试点范围,直接执行“一会三函”有关规定。3月,北京市住建委与市发改委联合印发了《2016-2018年全市保障性住房项目红线外配套市政基础设施建设计划》,确定了市保障房市政基础设施建设公司为市级保障房基础设施建设平台。列入这个三年行动计划的,涉及297条路,已全部落实建设主体,正加快组织实施工作。

5月26日,住建部副部长在国务院政策吹风会上表示,中国国务院常务会议决定,2018-2020年再改造各类棚户区1500万套。“棚改”须坚持规划先行,兼顾居住环境的改善和历史文化风貌的保护。棚改推进过程中,需重视维护城市传统风貌特色,保护历史文化街区和历史建筑。

2017年5月9日,北京市住房保障和住房制度改革工作领导小组办公室印发《关于完善区级保障性住房专业运营管理机构的指导意见》,明确各区政府组建保障性住房专业运营管理企业。组建方式可采取与北京市保障性住房建设投资中心合作成立和组建独资企业两种方式。

2016年5月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出要支持租赁住房建设,培育市场供应主体,鼓励住房租赁消费。2017年4月,住建部和国土资源部共同印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,明确要求增加租赁住房有效供应,以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地建设租赁住房试点。北京发布未来五年住宅用地供应计划中提到:“研究扩大租赁住房赋权,进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。”

2017年3月7日,北京市规划和国土资源管理委员会印发《关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见》,《意见》提出探索以土地使用权入股、联营试点模式;探索乡镇统筹利用集体产业用地模式;试点推进集体土地建设租赁住房;采取自征自用方式保护农民长远生计;积极推进城乡建设用地增减挂钩试点;探索集体经济组织内部宅基地转让、出租机制。

2017年5月18日,北京市人民政府关于下达2017年利用集体土地建设租赁住房工地任务的通知,要求将集体土地建设租赁住房供地任务落实到各区县。集体经济组织可利用自有资金或各区县住房保障机构预付的部分租金用于项目开发建设;也可以建设用地的预期收益向金融机构申请抵押贷款,或以土地使用权入股、联营的方式与国有企业联合实施项目开发建设。

 分析:

政策助推建设提速,区县合作进一步加强。按照北京市的总体要求,在保障性住房和政府投资的新建建筑中全面采用装配式建筑,保障房中心在装配式建筑领域不断探索,具有行业优势。保障房项目审批流程进一步简化,建设进度顺利推进。目前,中心的区县合作稳步推进,借助政策优势,区县合作将进一步加强。

租赁市场迎来新机遇。今后5年,北京市将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。鼓励建设公租房、共有产权房和棚改安置房。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房。未来,北京市的租赁住房将结合“三城一区”和产业功能区规划建设,重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设,周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全,交通较为便利,充分解决周边就业人群的住房需求,促进职住平衡。

积极探索集体建设用地上建设租赁住房。目前集体建设用地建设公租房项目基本由镇、村集体两级经济组织开发,政府统一承租后再向外出租,作为试点区县之一,大兴区就集体经营性建设用地用来建设可出售的住宅相关可行性进行研究,并在未来时机成熟时进行尝试,或将成为解决目前住宅用地指标局限的一条重要途径。

雄安新区将探索城市开发建设新模式。雄安新区将成为新常态新发展模式的改革创新试验田,将探索城市开发建设的新模式,或包括探索农村集体建设用地直接入市。中央指出,雄安新区将制定全新的住房政策,严禁大规模开发房地产,严控周边房价。从2016年6月开始,雄安新区规划区域内,已逐步实行房屋等不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结,为筹建新区做准备。雄安新区将可能制定以公租房为主的全新住房政策。在4月上旬发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中,1000公顷集体建设用地将用于租赁住房建设。结合2017年即将结束的三年土地制度改革试点(农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点),雄安新区或将探索城市开发建设的新模式,或将抛弃传统的土地财政模式,探索农村集体建设用地直接入市。